СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ ПО РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН

Переход на рыночные отношения, проведение земельной реформы повлекли за собой формирование рынка земель и иной недвижимости. Земля, как самый невосполнимый и ограниченный ресурс, всегда в цене. Под рынком земель понимается совокупность различных сделок с землей. Все сделки осуществляются только при наличии цены земли. Отсюда вытекает актуальность проведения оценки земель. Под оценкой земель сэкономической точки зрения, понимают результат систематизированного сбора и анализа данных, которые необходимы для точного определения стоимости земель различного целевого назначения в соответствии с действующим законодательством.

Фактически ни одна земельная реформа не обходила вопрос об оценке земель, важного инструмента регулирования земельных отношений. Задачи проводимой в республике Казахстан земельной реформы определяли методологическую направленность оценки земель.

На стоимость земли влияют различные факторы, влияющие на стоимость земли:экономические, социальные, юридические, административные и политические, физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения. 

Экономический механизм управления земельными ресурсами должен быть основан на использовании земельной ренты в качестве основы для формирования системы экономических регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, подоходным налогом, ссудным процентов и т.д.). Размер ренты определяется плодородием, ценой продукта, предельным уровнем производства, который представляет собой превышение стоимости фактической общей отдачи от приложения капитала и труда к земле, нехватка земли при отсутствии неравномерности ее плодородия и того дохода, который мог бы быть получен при неблагоприятных условиях. Следовательно, предприниматель берется за дело, когда рассчитывает получить не только среднюю прибыль, но и добавочный доход, который будет выплачен собственнику земли в форме земельной ренты.

Таким образом, основой оценки земли и расчета платежей за землю должна быть земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ, которые получают землепользователи и собственники земли   за   ее    использование.   

В последние годы с переходом на рыночные отношения продажа государством земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по кадастровой стоимости. Впервые она определялась с 1996 года согласно Постановлению Правительства РК № 576 с целью определения единого земельного налога для крестьянских фермерских хозяйств (его размер составлял 0.1 % от кадастровой стоимости земельного участка). С принятием Земельного Кодекса в 2003 году согласно ст. 9 плата за возмездное предоставление права частной собственности на земельный участок или права временного возмездного землепользования исчисляется на основе кадастровой (оценочной) стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимостьземельных участков определяется при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, при расчете единого земельного налога для КФХ, а также применяется в качестве стартовой цены при проведении земельных аукционов.

В данной  работе ставится задача совершенствования методики определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Для этого сначала рассмотрим методику расчета кадастровой стоимости, применяемую в настоящее время. Согласно существующей методике кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется с учетом базовой ставки платы (согласно Постановлению Правительства РК № 890 от 2.09.03 г с изменениями и дополнениями) и поправочных коэффициентов, изложенных в ст. 11 Земельного Кодекса РК. Она определяется по формуле:

С_кад = S_{пашни сенокппаст} * Б_cn* К_общ ,  где                   (1)

С_кад  - кадастровая стоимость, тг;

S_{пашни сенокппаст} - площадь пашни, сенокосов, пастбищ, га;

Б_cn- базовая ставка платы за 1 га пашни, сенокосов, пастбищ, тг;

К_общ1, _{общ2 , общ 3} - общий поправочный коэффициент для пашни, сенокосов ипастбищ соответственно.

Базовые ставки платы на земли с/х назначения зависят от типа и подтипа почв, и рассчитаны в разрезе областей.

Для определения общего поправочного коэффициента имеющиеся пофакторные коэффициенты перемножаются. При этом общий размер понижения или повышения кадастровой стоимости не должен превышать 50 % от базовых ставок платы за землю. В целом, при оценке сельскохозяйственных угодий учитываются следующие поправочные коэффициенты: мелиоративное состояние почв; уклон поверхности земельного участка; обводненность земельного участка; местоположение   земельного   участка   по   отношению   к   хозяйственному центру;  удаленность земельного участка от центров сферы обслуживания.

Методика расчета базовых ставок платы для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий была разработана и утверждена в 2003 году группой авторов Агентства РК по управлению земельными ресурсами.

Анализ существующей методики определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения показал, что законодательная основа направлена лишь на определение стоимости 3 видов с\х угодий: пашни, сенокосов и пастбищ. Тем не менее, категория земель сельскохозяйственного назначения кроме с/х угодий включает несельскохозяйственные угодья, такие как внутрихозяйственные дороги, озера, реки, земельные участки, занятые полевыми станами и др., предназначенные для осуществления товарного производства. В настоящее время при проведении кадастровой оценки эти земли не оцениваются. Поэтому считаем, что методика определения кадастровой (оценочной) стоимости с/х земель требует совершенствования.

Предложенная дифференциация базовых ставок платы за землю в разрезе территориальных административных районов позволит, на наш взгляд, определению объективной кадастровой стоимости с/х земель. Чем объективнее оценочная стоимость земли, тем правильнее будет исчислен земельный налог и арендная плата.

В целях совершенствования определения кадастровой стоимости земель предлагается изменение системы поправочных коэффициентов к базовой ставке. Этообъясняется тем, что существующие поправочные, не в полной мере отражают качество и, в целом, объективную стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, предложенная методика определения кадастровой стоимости, на наш взгляд, позволит определению наиболее объективной стоимости земельных угодий, что очень важно с точки зрения взимания земельных платежей, поскольку кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий рекомендуется применять в качестве налоговой базы для целей налогообложения в республике Казахстан.

Комментарии: 3

Сарсекова Дани

05 / 24 / 2013 - 10:06

Управление земельными ресурсами Республики Казахстан в части формирования государственных земельных кадастров и государственных кадастров недвижимости и проведения земельно-оценочных работ приобрело важное государственное значение. Однако отсутствие эффективной методики определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения ведет к несовершенству кадастровой оценки земли. С этой точки зрения статья очень актуальна и имеет практическую новизну. Желаю успехов авторам в дальнейшей творческой работе.

Горбийчук Михаил Иванович

05 / 24 / 2013 - 09:21

Статья актуальна, особенно для стран бывшего СССР. Автору хочется пожелать продолжить работу в направлении совершенствования методики расчета кадастровой стоимости земель с/х назначения и научного обоснования поправочных коэффициентов, которые, как я понял, носят в основном субъективный характер. Автору желаю успеха в его дальнейших исследованиях.

Набиев Алпаша Алибек

05 / 23 / 2013 - 22:08

Работа посвящена о совершенствованию методики определения кадастровой стоимости земель с/х назначения в Казахстане. Работа интересная и имеет высокое научно-практическое значение.