facebook
twitter
vk
instagram
linkedin
google+
tumblr
akademia
youtube
skype
mendeley
Wiki
Global international scientific
analytical project
GISAP
GISAP logotip

ПРОБЛЕМИ ВПРОВАДЖЕННЯ ЕЛЕМЕНТІВ ЗАРУБІЖНОГО ДОСВІДУ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА В УКРАЇНІ

Автор Доклада: 
Суркова Ю.О.
Награда: 
ПРОБЛЕМИ ВПРОВАДЖЕННЯ ЕЛЕМЕНТІВ ЗАРУБІЖНОГО ДОСВІДУ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА В УКРАЇНІ
ПРОБЛЕМИ ВПРОВАДЖЕННЯ ЕЛЕМЕНТІВ ЗАРУБІЖНОГО ДОСВІДУ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА В УКРАЇНІ

ПРОБЛЕМИ ВПРОВАДЖЕННЯ ЕЛЕМЕНТІВ ЗАРУБІЖНОГО ДОСВІДУ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА В УКРАЇНІ

Суркова Ю.О., здобувач

Київський національний економічний університет ім. В. Гетьмана

Процес фінансування житлового будівництва в Україні потребує структурної модернізації, оскільки з метою забезпечення населення країни житлом необхідно збільшити ефективність фінансових механізмів. Без конструювання інноваційних схем фінансування неможливою є реструктуризація і оптимізація як бюджетних витрат, так і мобілізація грошових коштів населення. В кризових умовах, коли ціни на житло падають до логічно обґрунтованого рівня, нагальною є потреба використання елементів зарубіжного досвіду, який дозволить створити власну систему фінансування будівництва житла. Йдеться не про копіювання конкретної моделі фінансування житлового будівництва, важливо створити власний, адаптований до особливостей вітчизняного ринку житлового будівництва механізм фінансування.

Ключові слова: фінансування, житлове будівництво, іпотека, заощадження, зарубіжний досвід.

The process of financing of house-building in Ukraine requires structural modernization, as with the aim of providing of population of country with an accommodation it is necessary to increase efficiency of financial mechanisms. Without constructing of innovative charts of financing impossible there is optimization both budgetary charges, and mobilization of money facilities of population. In crisis terms, when prices on anaccommodation fall to logically the reasonablelevel, the necessity of the use of elements of foreign experience which will allow to create the own system of financing of building of habitation is urgent. There is the question not about copyingof concrete model of financing of housing, it is important to create own, adapted to the features of home market of housing mechanism

Key words: financing, house-building, mortgage, economy, foreign experience.

Наявність суттєвих соціально – економічних проблем та законодавчих неузгоджень в процесі фінансування житлового будівництва потребують створення адекватного особливостям та завданням ринку житлового будівництва механізму фінансування. Так як на вітчизняному ринку житлового будівництва лише створюється посткризова модель розвитку, то з метою подолання системних проблем зростає значення вивчення зарубіжного досвіду, де на основі комплексного та системного підходів пропонуються шляхи вирішення проблеми ефективного та прозорого фінансового забезпечення житлового будівництва.

Метою статті є вивчення світового досвіду фінансування житлового будівництва, аналіз чинників та розробка пропозицій щодо їх впровадження в вітчизняних умовах.

Як свідчить світовий досвід, у розвинених країнах соціально-економічна стратегія розвитку житлового будівництва формується і реалізується як комплекс середньо- і довгострокових програм, фінансування яких складає від 50 % (США) до 80 % (Франція) усіх бюджетних видатків. В Росії на загальнонаціональному рівні реалізується довгострокова стратегія масового будівництва житла для всіх категорій громадян – "Доступне і комфортне житло – громадянам Росії", загальний обсяг фінансування якої на період з 2008 по 2025 рік складає 59,8 трлн. руб. В Китаї на програму будівництва соціального житла в 2010 році було виділено 800 млрд. юанів (119 млрд. дол. США).

В Україні ж державні цільові програми сприймаються спрощено: як декларативні документи для відповідних органів галузевого або регіонального управління та суб’єктів господарювання для можливого, але не обов’язкового, отримання ними фінансування або пільг в ході щорічного бюджетного процесу. Так державний бюджет на 2010 рік спочатку передбачав витрати на реалізацію житлових програм в розмірі 1,04 млрд. грн, з яких безпосередньо на фінансування будівництва доступного житла планувалося спрямувати 900,7 млн. грн. Однак закон про секвестр держбюджету, що вступив у силу 19.07.2010 року скоротив цей рядок витрат бюджету на 650 млн. грн. - до 390 млн. грн [1].

Аналіз технологій фінансування житлового будівництва, які використовуються на зарубіжних ринках свідчить про те, що вони базується на трьох основних принципах: іпотечному кредитуванні, використанні контрактних заощаджень, і державній підтримці. Іпотечне житлове кредитування, за допомогою якого підтримується попит на житло, як правило, забезпечене стійкою економікою країн і захищене багатьма розвинутими правовими інститутами за умови існування розвинутої інфраструктури фінансового ринку. Звичайно, конкретні механізми функціонування даних структурних елементів фінансової інфраструктури можуть бути різними. Наприклад, різні моделі контрактних заощаджень особливо широко застосовуються в країнах Західної Європи, а в США переважає іпотечна модель фінансування будівництва житла. Провідна і найбільш характерна організаційна риса американської моделі іпотеки – вирішальна роль банку в процесі кредитування. Іпотечні кредити, видані на первинному ринку, сек’юритизуються на вторинному ринку шляхом випуску іпотечних боргових цінних паперів. Кредити в США видаються на термін від 3 до 30 років, процентна ставка коливається від 2.5 до 8 %, а кредит надається на 70 % від вартості нерухомості. Серед розвинутих держав американська схема поширена в Австралії і Канаді, аналогічними до неї є ряд іпотечних схем у Великобританії. Такий метод застосовується зокрема, у латиноамериканських державах і на Філіппінах, у країнах СНД ця схема теж є домінуючою.

В вітчизняних умовах в процесі використання іпотечного кредитування основною альтернативою секьюритизації є фінансування іпотечних позик за допомогою короткострокових внесків до запитання, що призводить до існування системних кредитних ризиків. Можливим є використання облігацій з покриттям (covered bonds) – за наявності спеціального законодавства і у випадку, якщо іпотечне покриття відповідним чином "захищено" (ring-fenced) в пулі інших банківських активов, тоді як поява забезпечених заставою іпотечних цінних паперів (mortgage-based securities або MBS), в повному розумінні цього терміну, може бути можливою лише у віддаленій перспективі. В Україні важко застосовувати MBS, оскільки вони є дуже дорогими, адже це складний у фінансовому і правовому відношенні інструмент, використання якого пов'язано з діяльністю рейтингового агентства за умови масового застосування.

Якщо аналізувати систему іпотечного житлового кредитування в США, то можна відзначити, що існує наступна особливість: всі житлові приміщення підрозділяються на 3 групи: найдешевші, середні і найдорожчі. На купівлю житла, що відноситься до першої групи, кредит надається державою, на дві наступні групи - приватними іпотечними інститутами. Причому термін державного кредиту складає 12 років, а розмір субсидії іноді сягає до 75 % вартості житла.

Німецька схема фінансування житлового будівництва, яка набула поширення в Європі, заснована на системі будівельно-ощадних кас (БОК), за допомогою якої були мобілізовані і надані у формі кредитів близько 800 млрд. євро. Кожний третій житель Німеччини має договір будівельного внеску, тому через дану систему було профінансовано 45 % житла, або 13 млн. квартир. БОК займають близько 30 % усієї німецької індустрії житла, в інших європейських державах цей відсоток дещо нижчий, але також значний [2].

БОК юридично є товариствами взаємного кредиту, де максимальний термін кредитування – від 12 до 18 років, а відсоткова ставка коливається від 3 до 5 % річних. Джерелом ресурсів для цільових житлових позик є внески громадян, які використовуються максимально прозоро, адже ці організації не можуть здійснювати ніяких фінансових операцій, окрім видачі кредитів своїм членам. "Українці в рейтингу "скнар" ближчі до японців, які історично звикли відкладати на чорний день, аніж до росіян, де все зароблене традиційно швидко витрачається" [3], тому саме будівельно-ощадні каси допоможуть розширити фінансові джерела житлового будівництва шляхом залучення коштів населення за умови підтримки на державному рівні [4].

Китайська система іпотеки близька до німецької, в основі процесу фінансування - житлові акціонерні товариства, які прийшли на зміну житловим зобов'язанням державних підприємств перед своїми співробітниками. Це комерційні організації, незалежні від держави, яким державні підприємства передали свій житловий фонд. Так як житлові витрати виводяться з бюджету підприємства, створюється можливість для підвищення зарплати співробітникам, що компенсує їм витрати на оренду чи купівлю житла за ринковими цінами, де фінансування житлового будівництва здійснюється комерційними банками.

В Польщі основна ставка була зроблена на розвиток іпотечного кредитування, адже вкладникам БОК не були передбачені державні премії, а податкові пільги виявилися недостатніми, саме тому ця країна помітно відстала від країн-сусідів за рівнем розвитку масового житлового кредитування і житлового будівництва.

Інші моделі контрактних житлових заощаджень функціонують у Франції і Великобританії. У Франції є два види житлових ощадних рахунків: на першому (так звана ощадна книжка А) можна накопичувати до 100 тис. франків і після цього отримати пільговий житловий кредит в 150 тис. франків під 3.75 % річних, при цьому щороку до цільового внеску додається державна премія у розмірі 7.5 тис. франків. Другий вид житлових ощадних рахунків – так звані рахунки PEL (план житлових заощаджень), на яких можна накопичувати до 400 тис. франків і одержувати пільговий житловий кредит на суму до 600 тис. франків під 4.8 % річних строком від 3 до 20 років [5].

Специфічною є ізраїльська ощадна програма преміальних заощаджень банку "Тфахот" під назвою "Бонус ледіра", яка надає можливість клієнтові визначити як період її дії, від трьох до десяти років, так і розмір внесків від 100 до 2 тис. шекелів, які вкладаються щомісячно. Премії, що виплачуються банком на заощадження за даною програмою, повністю звільнені від податків. Суми, що зберігаються, і відсоток, що виплачується на них, прив'язані до індексу споживчих цін за умови існування річної ставки відсотка на рівні 2. 25 %. Вже після закінчення 3 років заощадження клієнт або один з членів його сім'ї зможе отримати позику на купівлю квартири на вигідних умовах в розмірі до 200 % від суми заощаджень, включаючи премії і відсотки, що наросли по внеску [6].

Заслуговує на увагу досвід Сінгапуру з житлового кредитування за допомогою створення Центрального фонду заощаджень (ЦФЗ), куди кожен сінгапурець, якщо він має доходи не вище певного рівня та не володіє нерухомістю, зобов'язаний щомісяця відраховувати 20 % свого заробітку, таку ж суму щомісяця переводить на його рахунок працедавець. Заощадження в ЦФЗ не обкладають податком, а в інвестиційному банку на них щорічно нараховуються відсотки. Досягнувши 55-річного віку, вкладник одержує всі ці кошти, але ще до виходу на пенсію він може використати три чверті заощаджень для купівлі квартири. Якщо цих коштів недостатньо, члени родини можуть поєднати свої нагромадження, а іншу суму одержати від держави у вигляді кредиту. Для першого внеску досить нагромадити 20% від вартості житла. Причому в зарубіжній практиці іпотечне кредитування покупців житла здійснюється за умови наявності вже побудованого житла [7].

Зарубіжний досвід свідчить, що взаємні (пайові) інвестиційні фонди є найбільш динамічними фінансовим інститутами на ринку житлового будівництва. В 2007 році, згідно статистичних даних, кожна третя сім’я в США мала вкладення до взаємних фондів (аналог вітчизняних відкритих пайових фондів), з кожного долара, інвестованого середнім американцем у фінансову систему США (банки, пенсійні фонди, страхові компанії і фонди взаємного інвестування), 65 центів було віддано саме пайовим фондам.

В вітчизняних умовах з метою мінімізації ризиків в процесі використання даного фінансового механізму, доцільно застосовувати універсальне правило роботи з пайовими схемами - принцип другого поверху: включатися в процес фінансування будівництва менш ризиковано, якщо будинок має висоту не менше ніж два поверха.

За умов існування системних проблем в забезпеченні житлом в повоєнний час система підтримки громадян в Німеччині полягала в тому, що будівельні ощадкаси укладали з працюючими громадянами договір на фінансування будівництва, на підставі якого майбутній власник житла вносив щомісячно на свій рахунок в будівельній ощадкасі певну суму. Працедавець на підставі "Закону про 936 марки" щомісячно додавав до зарплати 78 марок (936 марок в рік), і держава додавала ще 93.6 марки, або 10 % від 936 марок, таким чином нагромаджувався "будівельний капітал". Коли дана сума досягала обсягів необхідної - близько 1/3 вартості житла, держава виділяла громадянину допомогу в сумі 10 % вартості житла, а на решту суми будівельна ощадкаса видавала під низький відсоток кредит [8].

В Ізраїлі при отриманні машканти - державної іпотечної позики строком на двадцять вісім років під 4% річних - надається умовна дотація "маанак мутне". При дотриманні умов позики і проживанні в квартирі впродовж п'ятнадцяти років, ця сума перетворюється на безумовний подарунок і списується з рахунку повністю. Окрім того, практикується надання місцевої допомоги, розмір якої залежить від розташування населеного пункту. Але загальна сума всіх дотацій, що отримуються у вигляді державної допомоги, не може перевищувати 50 % вартості житла [6].

В Казахстані держава виплачує щорічну премію в розмірі 20% від накопиченої на ощадних будівельних рахунках суми, а в Сінгапурі ціна складається не із собівартості та комерційного прибутку, а формується шляхом віднімання від комерційної вартості житла суми державних субсидій.

Замість намагань зацікавити капітал економічними методами, в Швеції прийшли до висновку, що житло – це занадто важлива соціальна категорія, щоб заробляти на ньому надприбутки, тому в країні були створені суспільно корисні компанії, які працюють за принципом: висока зарплата будівельників і мінімальна рентабельність в 3%.

У ряді розвинених країн світу при будівництві житла за державної підтримки земельні ділянки надаються забудовникам в довгострокову оренду чи власність абсолютно безкоштовно. При цьому існує одна чітка умова: продавати житло або здавати його в оренду необхідно за узгодженими з муніципалітетом фіксованими цінами. Зі свого боку муніципалітет і держава беруть на себе обов'язок щодо створення транспортної інфраструктури, електромереж, газопроводів, адже тепло-, водопостачання та каналізація там практично скрізь автономні. Окрім того, практикується надання гарантій органами влади за зобов’язаннями громадян при купівлі житла. У багатьох розвинених країнах світу такі гарантії надає місцева влада (Австрія, Бельгія, Данія, Франція, Німеччина, Угорщина, Ірландія, Литва, Мальта, Польща, Словаччина) та центральний уряд (Фінляндія, Німеччина, Греція, Угорщина, Ірландія, Литва, Люксембург, Словаччина, Словенія, Швеція). .

У більшості розвинених країн світу використовується система фінансування будівництва житла за рахунок випуску облігацій житлово-будівельних субсидій. Особливого поширення ця практика набула у країнах ЄС. Зокрема, у Франції біля 25 % населення отримують житлові субсидії, у Великобританії – 15 %, у Швеції – 18 %.

В той же час в багатьох країнах використовуються схеми страхування іпотечної заборгованості, в тому числі страхування позичальників на випадок втрати ними роботи. Але, на наш погляд, існують ризики щодо використання американської моделі, яка надає 100 % гарантію за депозитами на суму до 100 тис. дол. США. В Росії рекомендовано страхувати близько 90 % депозиту на суму до 20 тис. дол. США.

Актуальним в вітчизняних умовах є зарубіжний досвід системного вирішення проблем забезпечення житлом окремих категорій громадян.

Міжнародні дослідження свідчать про те, що для забезпечення мобільності робочої сили і запобігання соціальних проблем широко використовуються схеми з будівництвом орендного житла, частка якого в в житловому фонді розвинутих країн становить близько третини.

У країнах Західної Європи та США існують практика реалізації програми соціального житла. Так, у Німеччині малозабезпеченим громадянам надають грошову допомогу для самостійної оренди житла в приватному секторі. В США запроваджено систему субсидіювання, згідно якої спочатку державну цільову допомогу отримував орендодавець, а згодом її отримувачем став орендар. Сектор соціального житла в Голландії, Швеції, Великобританії, Данії, Франції і Фінляндії становить 15-35 % від загального житлового фонду. В європейських державах на соціальні житлові програми виділяються значні кошти: від 0.1- 0.3 % ВВП, в Італії і Греції до 1.2-1.4 % ВВП , у Францї – 1.9 % ВВП [9]. В Канаді вартість одного квадратного метра соціального житла не перевищує 650 дол. США. Як правило, в розвинутих країнах споживачами соціального житла є дійсно найбідніші прошарки населення, оскільки порівняно низька якість житла та несприятливе оточення районів із соціальною забудовою унеможливлює вселення туди заможних людей.

Заслуговує на увагу використання зарубіжного досвіду щодо реконструкції застарілого та ветхого житла, наприклад, "в Москві це питання вирішили просто й досить жорстко за допомогою двох варіантів: за умови знаходження житла у власності мешканців, наприклад, кооперативу, рішення щодо реконструкції приймається загальними зборами, якщо застаріле житло є комунальною власністю, питання вирішується урядом Москви, причому детально визначені всі компенсації для жителів, а рішення щодо виселення може бути оскарженим у судовому порядку" [10]. Потребує узагальнення досвід реконструкції населених пунктів військових містечок у країнах Центральної Європи, де з колишніх військових казарм зробили зразкове комфортабельне сучасне житло або офіси із усією необхідною соціальною інфраструктурою. У вітчизняних умовах у процесі пошуку реальної моделі вирішення проблеми принциповим положенням є підвищення реальної влади органів місцевого самоврядування щодо можливостей прийняття самостійних рішень про реконструкцію об’єктів застарілого та ветхого житла.

Отже, проведений аналіз дає підстави стверджувати, що характерними рисами зарубіжного досвіду фінансування житлового будівництва є:

  • - наявність комплексу середньо- і довгострокових програм фінансування та наявність економічних і правових механізмів щодо забезпечення зворотності вкладених грошових коштів і оптимальних термінів їх окупності;
  • - доступність побудованих житлових об'єктів, в тому числі за допомогою науково обґрунтованого процесу ціноутворення;
  • - відносна збалансованість між попитом на житло та пропозицією будівельних фірм на його задоволення, а також широкий спектр механізмів фінансування як пропозиції, так і попиту на житло;
  • - практикування використання орендного житла, а також системне вирішення проблем забезпечення житлом окремих категорій громадян та значний відсоток соціального житла, системна підтримки фізичних осіб в придбанні квартири у власність;
  • - системний контроль за процесом фінансування житлового будівництва з метою забезпечення цільового використання коштів; прозорістю фінансових потоків.

Вивчення зарубіжного досвіду процесу фінансування житлового будівництва свідчить про необхідність системних перетворень на вітчизняному ринку, які полягають в мобілізації фінансових ресурсів для підвищення:

пропозиції шляхом:

використання проектного фінансування і можливостей самофінансування будівельними компаніями та запровадження інтегрованої схему фінансування житлового будівництва, яка полягає в використанні проектного фінансування забудовників на першій стадії та з залученням коштів фізичних осіб на другій стадії будівництва об’єкту;

випуску цінних паперів під конкретні будівельні проекти для широкого залучення коштів населення, а також детінізації та репатріації капіталу компаній-забудовників.

попиту шляхом:

системної державної фінансової підтримки покупців та орендарів житла;

здешевлення банківських кредитів та створення заощаджувально-накопичувальних схем в житловому будівництві

На підставі проведеного аналізу можна зробити висновок щодо необхідності кардинального поліпшення фінансово-економічної ситуації в країні, без якого основоположні механізми процесу фінансування житлового будівництва не здатні функціонувати, адже в основі зарубіжних схем – надійність, доступність, відповідність окремим сегментам ринку. Вітчизняний ринок житлового будівництва потребує запозичення прогресивних фінансових схем, а також інноваційних та апробованих механізмів фінансової політики, що дасть змогу вирішити проблему підвищення доступності житла в країні.

Література:

  1. www.minregionbud.gov.ua- Офіційний сайт Міністерства регіонального розвитку та будівництва України.
  2. Блок З.Ф. Будощадкаси: заощадження – в каси, іпотеку – в маси // УНІАН [Електронний ресурс]. Режим доступу : http://economics.unian.net/ukr/detail/27754.
  3. Патиківський Ю. Боже, Америку збережи! // Україна молода – К., 2008. – № 174 
  4. Єщенко П.С., Чубук Л.П. Досвід фінансування житлового будівництва у зарубіжних країнах // Фінанси України. - № 7. - 2009. - С.30-38.
  5. Цылина Г.А. Институциональная структура современного рынка ипотечного кредита и ее тенденции // Жилищное строительство. - 2000. - № 11.- С. 21.
  6. Іпотека в Ізраїлі [Електронний ресурс]. Режим доступу : http://ipoteka.net.ua
  7. Овчинников В. Сингапур: секреты процветания // Российская Бизнес-газета. – 2004. - № 482.
  8. Рахман И.А. Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. - 2001. № 6. С. 48.
  9. www.niss.gov.ua– Офіційний сайт національного інституту стратегічних досліджень
  10. Павленко Е. Грядет большое переселение, или Новые правила реконструкции жильця. – Сейчас. – 2008. - № 126(767).
9
Ваша оценка: Нет Средняя: 9 (2 голоса)

The analysis

Report of different depth and comprehensive analysis.
Партнеры
 
 
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
Would you like to know all the news about GISAP project and be up to date of all news from GISAP? Register for free news right now and you will be receiving them on your e-mail right away as soon as they are published on GISAP portal.