facebook
twitter
vk
instagram
linkedin
google+
tumblr
akademia
youtube
skype
mendeley
Wiki
Global international scientific
analytical project
GISAP
GISAP logotip

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ПЯТИЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ С УЧЕТОМ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РЕСУРСА ПЕРВЫХ ЭТАЖЕЙ

Автор Доклада: 
Коптяев Д.Л.
Награда: 
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ПЯТИЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ С УЧЕТОМ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РЕСУРСА ПЕРВЫХ ЭТАЖЕЙ

УДК 711.4.025.5

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ПЯТИЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ С УЧЕТОМ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РЕСУРСА ПЕРВЫХ ЭТАЖЕЙ

Коптяев Дмитрий Леонидович, архитектор
Ухтинский государственный технический университет

Территориально-пространственное развитие пятиэтажной застройки при комплексной реконструкции требует оценки территориальных возможностей, повышения эффективности использования территорий, совершенствования качеств жилой среды и, следовательно, нуждается в ресурсном обосновании. В статье первые этажи пятиэтажной застройки рассмотрены как потенциальный территориальный ресурс, использование которого отвечает обозначенным требованиям. Приведенные в статье результаты исследования направлены на обоснование прогнозирования территориально-пространственного развития пятиэтажной застройки и планирование использования первых этажей как территориального ресурса.
Ключевые слова: реконструкция пятиэтажной застройки, использование первых этажей, градостроительное планирование реконструкции, территориальный ресурс.

Spatial development of five-storey buildings during complex reconstruction requires the assessment of the territory opportunities, increasing the efficiency of the territory usage, the improvement of quality of residential environment and, as a result, needs in terms of resources justification. In the article the ground floors of five-storey buildings are considered as the potential territory resource, the usage of that meets defined requirements. Listed in the article results of research aimed at justification forecasting of the spatial development of five-storey buildings and planning of using ground floors as the territory resource.
Keywords: five-storey building reconstruction, using of ground floors, urban planning of reconstruction, territorial resource.

Одной из центральных градостроительных проблем развития жилых территорий Москвы является организация комплексной реконструкции пятиэтажной жилой застройки 1950-60-х годов, занимающей 25% территории города и состоящей из домов «несносимых» серий, доля которых в Москве составляет 13,6% (около 19 млн. м2) всего жилого фонда. В Российской Федерации типовая пятиэтажная застройка составляет около 20% всего жилого фонда.
Актуальность комплексной реконструкции и развития территорий пятиэтажной застройки наравне с ее масштабами обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством жилья и системы культурно-бытового обслуживания, а также компонентов благоустройства и озеленения. Градостроительные – с низкой интенсивностью использования земель при наличии растущего дефицита территории для размещения новых объектов жилого и общественного назначения. Экономические – с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного жилого фонда, 40% которого расположено в срединной зоне Москвы.
Эффективность градостроительных преобразований пятиэтажной застройки состоит в использовании имеющегося внушительного территориального резерва, позволяющего обоснованно увеличить плотность жилого фонда практически в два раза за счет использования территориально-строительных ресурсов застройки: надземных территорий (покрытия жилых домов) для строительства надстроек и мансард; потенциальных территориальных ресурсов (свободные территории между жилыми домами) для строительства вставок и пристроек (рис. 1).

Рис. 1. Приемы развития и реконструкции : тип А – модернизация существующих зданий; тип Б – надстройка, мансарда; тип В – вставка, пристройка; тип Г – сочетание типов А, Б, В; тип Д - сочетание типов А, Б, В с организацией эксплуатируемой плоской крыши над дворовой территорией на отметке второго этажа

Решение градостроительных, социальных и экономических проблем пятиэтажной застройки за счет увеличения плотности жилого фонда направлено на решение жилищной проблемы, привлечение частных инвестиций и муниципальных средств, что делает процесс развития инвестиционно привлекательным и экономически эффективным. В процессе интенсивного территориально-пространственного развития застройки также решаются задачи формирования полноценной системы жизнедеятельности на сложившихся территориях и, в целом, должны быть решены вопросы развития социально благоприятной и эффективной жилой среды застройки.
Территориально-пространственное развитие пятиэтажной застройки требует ресурсного обоснования и повышения эффективности использования территорий. При строительстве вставок, пристроек, надстроек и мансард более чем в 1,5 раза увеличивается численность населения, для которого в границах реконструируемых территорий должна быть создана полноценная жилая среда. Увеличение численности населения обусловливает увеличение потребности в объектах системы культурно-бытового обслуживания в 1,5-2 раза, а также в развитии системы благоустройства и озеленения. Увеличение потребности в развитии данных систем, необходимость устранения их морального и физического износа, изменение нормативных требований по сравнению с 1960-ми годами объясняют возникающий дефицит территории в границах развиваемой застройки [2, 8]. Так, для развития системы благоустройства и озеленения используется территория застройки в уровне земли и осваивается подземное пространство. Новая система культурно-бытового обслуживания нуждается в дополнительных территориях.
В то же время, требования развития социально благоприятной и эффективной жилой среды пятиэтажной застройки диктуют необходимость поиска комплексных средств и приемов, которые позволяли бы формировать такие ее качества и характеристики как адресность, адаптивность, многофункциональность, отвечающие за устойчивое развитие и бесконфликтное обитание.
В качестве таких «территорий» (территориальных ресурсов) и комплексных средств развития предлагается рассматривать первые этажи пятиэтажной застройки. Именно в приложении к развитию территорий и жилой среды первые этажи выступают средством проектирования адекватной средовой реальности и ресурсом развития, формирующим среду возможностей (рис. 2).

Рис. 2. «Представление» о первых этажах в условиях развития и реконструкции жилой застройки

Такое представление первых этажей [3, 4, 5] для условий реконструкции и развития территорий пятиэтажной застройки соответствует современным методологическим установкам градостроительного планирования, направленным на «обеспечение потенциала будущего» в противоположность прошлым устремлениям, нацеленным на «строительство намеченного будущего» [6].
Прогноз и оценка использования первых этажей пятиэтажной застройки при реконструкции на предпроектной стадии, основанные на использовании расчетных (количественных) методов, обеспечивающих объективность и полноту принимаемых решений, будут надежным обоснованием для планирования территориально-пространственного развития застройки и «обеспечения потенциала будущего».
Планирование развития территории со сложившейся застройкой при комплексной реконструкции возможно путем разработки проекта планировки территории и расчета технико-экономических показателей. Учет в экспериментальных проектах каждого приема реконструкции (см. рис. 1) позволяет получить объективную статистическую информацию о территориально-пространственном развитии застройки и, тем самым, дать количественную оценку, позволяющую обосновать вариант проекта планировки территории на предпроектной стадии. Это особенно важно для разработки и принятия градостроительных, инвестиционных, социально-функциональных и административных решений, для которых необходим гарантированный прогноз исходных параметров проектного предложения по реконструкции территории сложившейся застройки. Возможность на предпроектной стадии оценить, учесть и заложить в проект множество тонкостей экономического, социального и градостроительного характера обеспечит скорейшую и эффективную реализацию комплексной реконструкции.
Большинство территорий пятиэтажной застройки представлено в генплане города следующими типами территорий: домовладение (0,3-0,5 га), жилая группа (0,8-2,5 га), квартал (6,0-14,0 га). Разделение территории на участки отвечает также технологической, инвестиционной и социальной задачам проведения реконструкции, когда в каждом конкретном случае инвестирования будут рассматриваться размеры отдельного, единовременно осваиваемого участка комплексной реконструкции, обеспечивающие экономию затрат, единовременность реализации работ за определенный срок и учет интересов конкретных обитателей: семья, коллектив жильцов, территориальное соседство.
Экспериментом установлено, что использование площади первых этажей в качестве потенциального территориального ресурса при реконструкции позволяет увеличить емкость существующей территории в границах домовладения в среднем на 16%, жилой группы – на 14%, квартала – на 10%. Количественная оценка предложенного к учету территориального ресурса первых этажей пятиэтажной застройки свидетельствует о возможности повышения эффективности развития территории, об обеспеченности населения территориальными «благами» и, в целом, о наличии «потенциала будущего».
В основу развития таких типов территории как домовладение, жилая группа и квартал положены следующие социально обусловленные приемы функционального использования первых этажей застройки:
- домовладение – внеквартирные помещения (SВП), позволяющие компенсировать недостающие зоны квартир, а также развивать коллективные помещения и территории в сфере совместной хозяйственно-бытовой и культурно-досуговой деятельности;
- жилая группа – досуговые помещения (SДП), позволяющие дополнять и поддерживать основные виды деятельности, осуществляемые территориальным соседством в жилом дворе;
- квартал – объекты повседневного обслуживания (SКБО), позволяющие обеспечить не только нормативно обусловленный уровень обслуживания квартала, но также являющиеся составляющей частью многофункциональной среды улицы, избыточное развитие которых позволяет говорить о формировании среды широких возможностей, адресно раскрыть через функции особенности жизнедеятельности населения квартала, дополняя тем самым городскую среду.
Рассмотрение представленного комплекса дополнительных помещений нежилых функций для возможного размещения в пределах первых этажей с целью дополнения функциональной структуры жилого образования принято в настоящем эксперименте, как один из возможных вариантов с ориентацией на имеющиеся рекомендации и исследования [7, 9].
Для установления влияния площади первых этажей на планируемые площадь жилого фонда (SЖ), численность населения (N) и площадь объектов КБО (SКБО), а также для оценки и планирования использования первых этажей с учетом различных приемов реконструкции, получены коэффициенты использования первых этажей: КЖ, КN, ККБО, КВП, КДП. Данные коэффициенты представляют собой соотношение планируемого показателя и площади первых этажей пятиэтажных зданий и отражают нагрузку на первые этажи от планируемого показателя, что позволяет дать оценку использованию первых этажей при различных приемах реконструкции: формулы (1-5), (табл. 1).
КЖ = SЖ / SПЭ (1)
КN = N / SПЭ (2)
ККБО = SКБО / SПЭ (3)
КВП = SВП / SПЭ (4)
КДП = SДП / SПЭ (5)
где КЖ, КN, ККБО, КВП, КДП – коэффициенты планирования использования первых этажей, м2/м2, чел./м2; SЖ, SКБО, SВП, SДП – планируемые площади, соответственно, жилого фонда, объектов КБО, внеквартирных помещений и досуговых, м2; N - планируемая численность населения, чел.; SПЭ – площадь первых этажей пятиэтажной застройки, м2.
Коэффициенты использования первых этажей (КЖ, КN) в настоящее время не имеют аналогов, позволяющих дать характеристику состояния качества жилой среды при реконструкции на основе их количественных значений. Однако при дальнейшем совершенствовании нормирования и методики градостроительного планирования они могут быть представлены как перспективные критериальные параметры, регламентирующие определенные состояния среды. В то же время, обратные значения коэффициентов являются удельными показателями площади первых этажей (ОПЭЖ, ОПЭN). Так, согласно приемам реконструкции, обеспеченность площадью первых этажей 1 м2 планируемого жилого фонда (ОПЭЖ) изменяется от 0,25 до 0,12 м2/м2, а обеспеченность площадью первых этажей 1 жителя (ОПЭN) – от 4,4 до 2,4 м2/чел. Данные показатели являются количественным выражением обеспеченности дополнительными «благами», реализуемыми на первых этажах.

Важным результатом исследования является установленная независимость коэффициентов от типа и площади территории домовладения, жилой группы и квартала. Так, например, стабильность коэффициента (ККБО) позволяет реализовывать систему КБО на первых этажах по принципу «от частного к общему», т.е. по отдельным участкам жилой застройки (домовладение, жилая группа), без потери качества конечного результата развития системы обслуживания квартала.
Значения коэффициента (ККБО) показывают, что в зависимости от приема реконструкции следует ожидать использование площади первых этажей для объектов КБО в диапазоне от 32 до 57%, а с учетом внеквартирных (КВП) и досуговых помещений (КДП) – в диапазоне от 61 до 98% (рис. 3). Таким образом, использование ресурса первых этажей при реконструкции позволяет полностью разместить систему объектов жизнедеятельности без освоения дополнительных территорий в границах реконструируемой застройки.

Рис. 3. Необходимая площадь первых этажей для размещения объектов культурно-бытового обслуживания, внеквартирных и досуговых помещений при различных приемах реконструкции

Полученные коэффициенты использования площади первых этажей пятиэтажной застройки (см. табл. 1), представляя собой «готовые» относительные показатели реконструкции, позволяют дать оценку возможностей использования первых этажей при территориально-пространственном развитии застройки согласно приемам реконструкции, раскрывая потенциал первых этажей для формирования и развития социально благоприятной и эффективной жилой среды без освоения дополнительных территорий в пределах реконструируемой застройки. В то же время, на основе полученных коэффициентов и известной площади первых этажей согласно формулам (1-5) осуществляется возможность обоснованного прогнозирования планируемых абсолютных показателей площади жилого фонда, численности населения, площади нормативных и дополнительных компонентов обслуживания населения квартала согласно приемам реконструкции.
Приведенные в статье результаты исследования являются своего рода количественным выражением «нового» представления о первом этаже городского жилья, основанном на видении его не только как ресурса развития, но и как средства планирования и проектирования развития жилой среды, позволяющего, решая «традиционные» проблемы сегодняшнего дня, научно предвидеть (предвосхищать и «программировать») качественные состояния городской среды в будущем.
Практическое использование полученных коэффициентов и аналитических выражений на предпроектной стадии позволит:
- прогнозировать территориально-пространственное развитие пятиэтажной застройки и планировать использование первых этажей как территориального ресурса для повышения эффективности использования территории и совершенствования качеств жилой среды;
- учитывать требование инвестора по объему полученных площадей, соблюдать интересы городской администрации по реконструкции, удовлетворять потребности жителей пятиэтажной застройки;
- обосновать возможность сбалансированного развития жилых территорий при комплексной реконструкции застройки.
Таким образом, прогноз и оценка на предпроектной стадии использования первых этажей пятиэтажной застройки при реконструкции, основанные на использовании расчетных (количественных) методов, обеспечат объективность и полноту принимаемых решений, будут надежным обоснованием для планирования территориально-пространственного развития застройки и «обеспечения потенциала будущего».

Литература:

  • 1. Градостроительное планирование жилых территорий и комплексов. Том 2. Развитие и реконструкция сложившейся жилой застройки: Монография / Под ред. Ю.В. Алексеева, Г.Ю. Сомова. – М.: Изд-во АСВ, 2010. – 232 с.
  • 2. Градостроительные основы развития и реконструкции жилой застройки. Научное издание. Под общей редакцией проф., д-ра арх. Ю.В. Алексеева. – М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2009. – 640 с.
  • 3. Коптяев Д.Л. Современные тенденции и теоретические основания изучения нижнего яруса городского жилья / Д.Л. Коптяев // Academia. Архитектура и строительство. – 2009. - №2. – С. 50-54.
  • 4. Коптяев Д.Л. Феномен нижнего яруса жилья в городской среде: часть 1 – сфера вовлеченности в средовые процессы / Д.Л. Коптяев // Сборник научных трудов: материалы научно-технической конференции (17-20 апреля 2007 г.): в 2 ч.; ч. I / под ред. Н.Д. Цхадая. – Ухта: УГТУ, 2008. – С. 294-299.
  • 5. Коптяев Д.Л. Феномен нижнего яруса жилья в городской среде: часть 2 – функции качествопорождения и средоформирования / Д.Л. Коптяев // Сборник научных трудов: материалы научно-технической конференции (17-20 апреля 2007 г.): в 2 ч.; ч. I / под ред. Н.Д. Цхадая. – Ухта: УГТУ, 2008. – С. 299-302.
  • 6. Моисеев Ю.М. Функциональная аналитика систем градостроительного планирования: узловые компоненты [Электронный ресурс]. – URL: http://marhi.ru/AMIT/2010/4kvart10/moiseev/abstract.php
  • 7. Овсянникова Н.В. Архитектурно-пространственная организация среды досуга в жилище: автореф. дис. канд. архитектуры: 18.00.02 / Н.В. Овсянникова. – М., 1991. – 18с.
  • 8. Рекомендации по реконструкции сети и зданий предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания при комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первых этапов индустриального домостроения / Москомархитектура; ГУП МНИИТЭП; Департамент потребительского рынка и услуг; Управление перспективного проектирования и нормативов Москомархитектуры: Утв. 01.06.2000. – М.: ГУП "НИАЦ", 2000. [Электронный ресурс]. – URL: http://vsesnip.com/Data1/7/7171/index.htm
  • 9. Смотриковский В.И. Типологические особенности хозяйственно-бытовых помещений в городском жилище: дисс. канд. архитектуры: 18.00.02 / В.И. Смотриковский. – М., 1985. – 217с.
9
Ваша оценка: Нет Средняя: 9 (12 голосов)

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ПЯТИЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙ

Проблема совершенствования жилой среды городов в настоящее время не может быть решена без обращения к типовому жилью, составляющему в разных городах России и стран СНГ до 80% жилой застройки. Несмотря на критику в адрес типового жилья, следует обратить внимание на мощную волну реконструкции подобных объектов в европейских странах, поскольку потенциал этих домов не исчерпан. А в нашем, как мы постоянно слышим и видим, бедном государстве средств на строительство нового жилья взамен «пятиэтажек» нет, и в обозримом будущем не будет. В то же время проблема жилья в стране – наиострейшая. В связи с этим, пора прекращать дискуссии о необходимости реконструкции пятиэтажного фонда городов (пока его еще можно использовать с продлением сроков и повышением эффективности использования этих домов), а обратиться к практике развитых государств, где нормой считается равное соотношение затрат на новое строительство и реконструкцию, поскольку обеспечивает стабильность в решении проблемы жилья в связи с меняющимися потребностями и возможностями. Статья содержит результаты серьезного исследования потенциала пятиэтажных жилых зданий типовой застройки в новом аспекте, когда здание представлено не только как материальная структура, возможная к развитию в своей реорганизации, но и как городской территориальный ресурс, востребованность которого включена в настоящее время в перечень критических проблем российских городов. Осознание этого ресурса открывает позитивные перспективы не только в плане использования первых этажей в программах градостроительного планирования, но и позитивно корректирует психологический аспект отношения профессионалов и потребителей к существующему жилому фонду, что немаловажно, так как программа доступного и комфортного жилья для граждан России никогда не сможет реализоваться без рачительного отношения к уже построенному. Заявленная тема актуальна для всех без исключения российских городов, и это повышает ценность высказанные на основе исследований предложений. Кроме того, предложения по использованию территориального ресурса первых этажей типовой пятиэтажной застройки при реконструкции и градопланировании важны не только в плане решения социально-экономических и градостроительных проблем городов, но и в общекультурном смысле отражают гуманное отношение к окружению, что принято в целом определять как экология культуры.
Партнеры
 
 
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
image
Would you like to know all the news about GISAP project and be up to date of all news from GISAP? Register for free news right now and you will be receiving them on your e-mail right away as soon as they are published on GISAP portal.